De aantrekkings­kracht van parkeer­plaatsen in vastgoed­criminaliteit

Zijn deze stukjes vastgoed aantrekkelijk voor criminele beleggers? Het is bekend dat criminelen slim gebruik maken van schaarste. De toenemende herontwikkeling van stedelijke gebieden creëert kansen, maar brengt ook kwetsbaarheden met zich mee. Eén daarvan is het gebruik van parkeerplaatsen en bijbehorend vastgoed als mogelijk instrument binnen vastgoedcriminaliteit.

Hoewel in actuele opsporingsonderzoeken nog geen concrete casuïstiek bekend is waarin parkeerplaatsen expliciet een rol spelen in vastgoedcriminaliteit, betekent dit niet dat deze praktijk niet voorkomt. Op basis van criminologische duiding en signalen uit het werkveld verkent dit artikel mogelijke kansen. Zo geven verschillende makelaars aan dat vastgoedinvesteerders soms expliciet vragen om hen te attenderen op parkeerplaatsen als afzonderlijk investeringsobject. Daarnaast houden projectontwikkelaars parkeerplaatsen buiten de verkoop van woningen om deze vervolgens via huurconstructies te exploiteren. Deze constructies zijn op zichzelf niet illegaal, maar kunnen in combinatie met andere factoren bijdragen aan een verhoogde kwetsbaarheid voor misbruik.

Dit artikel gaat in op deze ontwikkelingen en plaatst ze in een bredere context van stedelijke dynamiek en vastgoedcriminaliteit. Met als doel professionals alert te maken op risico’s die nu weinig expliciet worden onderkend.

Waardestijging

Begin 2026 stonden op huizensite Funda 706 parkeerplaatsen te koop in Nederland, vaak in de grotere steden. De prijzen worden aangejaagd door schaarste. Veel gemeenten schaffen parkeerplaatsen of (tweede) vergunningen af om binnensteden autoluw te maken, waardoor de resterende plekken in waarde stijgen. Iedere vierkante meter in de stad is goud waard. Dat geldt niet alleen voor woningen maar ook voor parkeerplekken.

In tegenstelling tot woningen vergt een parkeerplaats een relatief kleine investering. Voor €10.000 à €30.000 kun je in veel steden al eigenaar worden van een parkeerplek. De vraag naar parkeren in drukke steden is constant hoog en redelijk ongevoelig voor economische schommelingen. Een parkeerplek levert een maandelijkse huur op van bijvoorbeeld €100 tot €300, vaak zonder grote fluctuaties. In gebieden met een hoge parkeerdruk, zoals in binnensteden, bij stations of ziekenhuizen, kunnen verhuurders relatief hoge tarieven vragen. Dit zorgt voor een constante inkomstenstroom zonder de leegstandsrisico’s van bijvoorbeeld winkels.

Eenvoud van de parkeerplaats

Een parkeerplaats verhuurt steen en asfalt. De onderhoudskosten blijven beperkt tot bijvoorbeeld het schilderen van lijnen, het smeren van een elektrische toegangspoort of eens in de zoveel jaar asfalteren. Grote renovaties of dure reparaties, zoals bij woningen, spelen niet. Ook de beheerlast is minimaal: er zijn geen klagende huurders die servicekosten eisen. Deze eenvoud maakt parkeerbeleggingen aantrekkelijk en goedkoop in exploitatie.

Parkeerplaatsen kunnen eenvoudig en kortlopend worden verhuurd aan verschillende doelgroepen. Denk aan een individuele bewoner met een tweede auto, een forens die doordeweeks huurt of een bedrijf dat voor zijn medewerkers meerdere plekken afneemt. Deze flexibiliteit biedt kansen om de bezetting te optimaliseren.

“Een parkeerplaats verhuurt steen en asfalt.”

Huurders van parkeerplaatsen hebben geen huurbescherming zoals woninghuurders. Een parkeerplek valt juridisch onder overige onroerende ruimte en niet onder woonruimte. De huurovereenkomst kan relatief eenvoudig worden opgezegd of gewijzigd. Dit betekent dat een investeerder niet vastzit aan langdurige huurcontracten met wettelijke huurprijsbescherming.

Kans voor criminelen?

Criminelen investeren fors in vastgoed via allerlei constructies, waarbij onderwereld en bovenwereld vermengen. Huizen of panden worden gekocht met contant drugsgeld, verbouwd en weer verkocht, of verhuurd aan stromannen. Zolang juridische zwakke plekken blijven bestaan, blijft vastgoed aantrekkelijk als kanaal voor witwassen en vermogensopbouw. Tot nu toe lag de focus van opsporing vooral op woningen en horecapanden en sinds kort op vakantieparken, die door criminelen zijn ontdekt als witwasparadijs.

Parkeerplaatsen als malafide belegging krijgen echter nog nauwelijks aandacht. Een parkeerplek kopen kost relatief weinig en kan vaak zonder financiering gebeuren. De kans dat een crimineel ongemerkt crimineel verkregen contanten in zo’n aankoop stopt, is reëel. Daarna kan het bezit enige tijd worden aangehouden en later weer worden doorverkocht, waarna het geld als schone verkoopopbrengst terugkomt.

Omdat de instapkosten laag zijn, kan crimineel geld worden verspreid over meerdere parkeerplaatsen. In plaats van één pand van een half miljoen kan iemand tien parkeerplekken van €50.000 kopen, verspreid over verschillende VvE’s of steden. Het bezit is zo versnipperd dat het minder snel in beeld komt bij autoriteiten. Criminelen kunnen bovendien per parkeerplaats een andere dekmantel gebruiken, zoals verschillende bv’s of stromannen als formele eigenaar.

“Criminelen zoeken onopvallende beleggingen om crimineel vermogen weg te zetten.”

Parkeerplaatsen kunnen net als ander vastgoed in een bv of fonds worden ondergebracht. Criminelen maken gebruik van rechtspersonen om hun identiteit af te schermen. Zo is de investeerder officieel geen persoon maar een bedrijf. De uiteindelijke belanghebbende is dan lastig te achterhalen, zeker wanneer buitenlandse holdings een tussenschakel zijn.

Een parkeerplaats levert legaal ogende inkomsten op. Huurinkomsten van bijvoorbeeld €200 per maand stromen via bankoverschrijvingen binnen op de rekening van de eigenaar. Dit zijn reguliere transacties van burgers of bedrijven en vallen niet op als ongebruikelijk. Huurders, zeker bedrijven die parkeerplekken huren voor personeel, zullen zelden vragen stellen over de achtergrond van de verhuurder. Het verhuren van een parkeerplaats is nauwelijks gereguleerd vergeleken met wonen. Hierdoor zijn toezicht en barrières beperkt.

Crime script: witwassen via parkeerplaatsen

Een crime script beschrijft stap voor stap hoe criminelen hun handelingen plegen. Door elke fase van voorbereiding tot integratie in kaart te brengen ontstaat inzicht in het proces en waar interventies mogelijk zijn in de praktijk. Hieronder wordt toegelicht hoe parkeerplaatsen misbruikt kunnen worden voor witwassen.

Stap 1: voorbereiding
Criminelen zoeken onopvallende beleggingen om crimineel vermogen weg te zetten. De initiatiefnemer is een criminele investeerder of organisatie met beschikbaar crimineel verkregen vermogen, bijvoorbeeld uit drugshandel of zorgcriminaliteit. Om zelf buiten beeld te blijven, maken zij gebruik van stromannen en BV-structuren. Via een stroman wordt een bedrijf opgericht en worden bankrekeningen geopend. De stroman ontvangt contant geld en treedt formeel op als koper, terwijl de feitelijke opdrachtgever verborgen blijft.

Er wordt gezocht naar een geschikte parkeerplaats of een klein parkeerterrein dat laag geprijsd is en weinig aandacht trekt, zoals een verwaarloosde of onderbenutte locatie aan de rand van de stad of in een ontwikkelgebied. Soms wordt een voorlopig koopcontract gesloten. De financiering wordt voorbereid door illegaal geld via omwegen op de rekening van het dekmantel bedrijf te laten storten, zodat het lijkt alsof sprake is van eigen vermogen of een lening.

Particuliere aankoop via platforms zoals Marktplaats komt ook voor. Begin 2026 stonden 1.841 parkeerplaatsadvertenties op Marktplaats. Om risico’s in kaart te brengen, is contact opgenomen met drie verkopers die via het platform een parkeerplaats aanbieden. Aan hen is de vraag voorgelegd of een gedeeltelijke contante betaling acceptabel is. Twee van de drie verkopers gaven aan hier geen bezwaar tegen te hebben. Welke kans biedt dit voor witwassen? Bij de aankoop van een parkeerplaats zijn in de praktijk twee lijnen te onderscheiden. De reguliere lijn betreft een transparante transactie tussen koper en verkoper, al dan niet via een makelaar, vastgelegd in een (voorlopige) koopovereenkomst. De financiering, het transport en de eigendomsoverdracht verlopen formeel via de notaris en zijn controleerbaar binnen het kader van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Daarnaast bestaat een informele – voor criminelen interessante – lijn. In dit scenario maken koper en verkoper onderlinge afspraken waarbij een deel van de koopsom onderhands wordt betaald met crimineel vermogen. Het resterende bedrag wordt formeel opgenomen in de notariële akte. Op papier lijkt sprake van een reguliere transactie, terwijl de feitelijke waarde hoger ligt. Deze informele afspraken zijn niet vastgelegd en daardoor lastig te controleren.

Het witwassen voltrekt zich doorgaans op de lange termijn. Zo kan een koper jaren later de parkeerplaats verkopen voor bijvoorbeeld €25.000, een bedrag dat overeenkomt met het destijds onderhands betaalde deel. Door deze verkoop krijgt het eerder criminele vermogen ogenschijnlijk een legale herkomst, waarbij de parkeerplaats wordt gebruikt als waarde-opslag en latere legaliseringsstap binnen het witwassen.

Stap 2: aankoop
De stroman of scherm-bv koopt de parkeerplaats via een notaris. De verkoper kan een nietsvermoedende particuliere eigenaar of een gemeente zijn. Soms zijn makelaars of tussenpersonen betrokken. De koop wordt geformaliseerd bij de notaris, waarbij de betaling formeel via de bank verloopt. In de praktijk proberen criminelen een deel van de koopsom buiten de officiële registratie te voldoen, door een lage prijs in de akte op te nemen en het restant contant te betalen. Zo wordt illegaal geld omgezet in vastgoedwaarde zonder volledig zichtbaar te zijn in het Kadaster.

Criminelen bieden soms boven de vraagprijs om de deal snel te sluiten en concurrenten af te schrikken. Vanaf het moment van overdracht staat het vastgoed op naam van de bv en is het criminele geld vastgezet in vastgoed. Deze fase kent risicoindicatoren zoals contante betalingen, ongebruikelijke koopsommen, prijsafwijkingen ten opzichte van markt- of WOZ-waarde en snelle afwikkeling zonder financieringsvoorwaarden. Bij parkeerplaatsen vallen deze signalen vaak minder op, omdat bedragen relatief laag zijn en transacties routinematig verlopen. Geen Bibob, terwijl een portefeuille van dertig parkeerplaatsen van €25.000 al snel een vermogen van €750.000 vertegenwoordigt.

Stap 3: vergroenen en verduurzamen
Na aankoop treedt de criminele eigenaar op als ontwikkelaar. Extra geld wordt geïnvesteerd onder het mom van verduurzaming, bijvoorbeeld door het plaatsen van laadpalen, zonnepanelen of carports. Er zijn prefabconstructies beschikbaar die eenvoudig op parkeerplaatsen kunnen worden geplaatst. De werkzaamheden worden uitgevoerd door aannemers en installateurs, soms met een dubieuze reputatie of verwevenheid met andere sectoren.

Verduurzaming fungeert als dekmantel om crimineel verkregen geld verder wit te wassen. Dit gebeurt bijvoorbeeld via te hoge facturen van gelieerde bouw-bv’s of door contante betalingen aan uitvoerders. Gemeenten blijven vaak buiten beeld omdat het om particulier terrein gaat en vergunningen niet altijd vereist zijn.

Stap 4: exploitatie
Na de opknapfase treedt de bv op als exploitant. De parkeerplaatsen worden gebruikt om schijnbaar legale inkomsten te genereren. Criminelen kunnen spookgebruik toepassen door de parkeerplaatsen te verhuren aan gelieerde of fictieve huurders, waardoor huurinkomsten op papier ontstaan. In werkelijkheid worden deze inkomsten vaak met eigen zwart geld gefinancierd, eventueel aangevuld met contante stortingen die als parkeergeld worden verantwoord.

Hoewel het primaire doel witwassen is, kunnen er ook echte gebruikers zijn, zoals bedrijven of bewoners, en gebruikers van laadpalen. Banken zien reguliere inkomsten op de bedrijfsrekening binnenkomen. Parkeerplaatsen kunnen daarnaast worden misbruikt voor andere criminele activiteiten, zoals het tijdelijk stallen van voertuigen met drugs, nepproducten, vuurwerk of contant geld. Afgesloten parkeerplaatsen zijn relatief veilig en trekken weinig aandacht. Opvallend is het fenomeen spookduurzaamheid: parkeerplaatsen die leeg staan maar wel zijn voorzien van dure laadpalen die nauwelijks worden gebruikt. Het kapitaal blijft vastgezet, kan worden afgeschreven en behoudt zijn waarde.

Stap 5: integratie
In de laatste fase wordt het criminele vermogen definitief geïntegreerd in de legale economie. De parkeerplaatsen worden verkocht met winst of het eigendom van de bv wordt overgedragen aan een nieuwe koper. Makelaars en kopers spelen hierbij een rol. Parkeerplaatsen worden vaak gecombineerd met woningverkoop, vooral in centrumgebieden waar de combinatie van wonen en parkeren zeer gewild is.

Een parkeerplaats die enkele jaren geleden voor €15.000 is gekocht en nu voor €25.000 wordt verkocht, valt nauwelijks op. Door de wet van de kleine aantallen, verspreid over Nederland, kan dit uitgroeien tot een aanzienlijk vermogen. Het misdaadgeld is hiermee versmolten met de bovenwereld. De kernvraag blijft in hoeverre gemeenten zicht hebben op parkeerplaatsen, eigendomsstructuren en mutaties?

Aanpakstrategie? Voorkeursrecht op parkeerplaatsen

Het voorkeursrecht is onder de Omgevingswet een publiekrechtelijk grondbeleidsinstrument waarmee gemeenten regie kunnen voeren op de overdracht van onroerende zaken die van strategisch belang zijn voor ruimtelijke ontwikkeling en publieke doelen. Dit instrument kan ook worden toegepast op parkeerplaatsen, zowel als zelfstandig kadastraal object als onderdeel van een groter perceel, wanneer deze een functionele rol vervullen binnen gebiedsontwikkeling, herinrichting van centra of de uitvoering van gemeentelijk parkeerbeleid. Door het vestigen van een voorkeursrecht wordt de eigenaar verplicht de parkeerplaats bij voorgenomen verkoop eerst aan de gemeente aan te bieden. De gemeente verkrijgt daarmee het recht van eerste koop tegen een marktconforme prijs, zonder dat het eigendomsrecht direct wordt ontnomen.

Het voorkeursrecht stelt gemeenten in staat om ongewenste versnippering van eigendom, speculatieve transacties en prijsopdrijving te beperken, factoren die de uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen kunnen ondermijnen. Parkeerplaatsen zijn daarbij relevant vanwege hun schaarste, relatief lage instapdrempel en hun betekenis voor bereikbaarheid en leefbaarheid. Door het voorkeursrecht strategisch in te zetten als onderdeel van een bredere grond- en parkeerstrategie, en dit te combineren met planologische kaders onder de Omgevingswet, kan de gemeente sturen op eigendom en gebruik van parkeerplaatsen en voorkomen dat deze locaties buiten het publieke belang om worden verhandeld of geconcentreerd raken bij ongewenste of ondermijnende partijen.